发布日期：2026-04-30 21:14    点击次数：56

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（着手：中房头条）

福港御景开拓16年 去化除外困境犹存 （图片着手：王少杰/摄）

中房报记者 王少杰 河北秦皇岛报谈

一谈蓝色围挡，将秦皇岛福港御景（四期）与近在目下的学校透顶离隔。

业主罗冰的孩子每天险峻学，不得不绕行一公里。这条被录用厚望的“权略沿路”，全长仅312.88米，合同工期90天，原定于2025年12月24日齐全。然则，如今工期已超期近四个月——中国房地产报记者现场探望发现，路面主体虽已成形，两头却被围挡紧紧顽固，两台挖掘机静置于表示的路基上，机械臂低落，毫无复工迹象。围挡临近不见别称工东谈主，只有寒风穿过铁皮罅隙，发出陨涕般的声响。

围挡未撤，困局难破。这谈看似平凡的施工樊篱，不仅困住了数十户业主的简单归家路，更撕开了这个楼盘长达十六年的开拓谜局。从“名校学区”承诺恣虐，到“毛净地”之争株连形势鼓励，再到政府会议纪要难以透顶化解历史留传问题——福港御景的困境，早已远超一条断头路的限制。

伸开剩余90%

在这条三百余米断头路的背后，藏着一个总投资数十亿元、总建筑面积41.6万平常米的大型楼盘。这个2010年高调拿地的形势，如今为何堕入去化率不及10%的困境？形势开拓商秦皇岛经安房地产开拓有限公司（以下简称“经安地产”）究竟资格了什么？是拿地时的预期接连恣虐，照旧开拓历程中屡屡受阻？是低估了政策实行的不细目性，照旧多方博弈下的历史职责长久难以卸下？一谈围挡，困住的不仅是业主的出行路，更照耀出一家房企在区域发展困局中的漫长抵御。

秦皇岛300余米权略沿路施工终点缓缓（图片着手：受访者提供）

学区承诺缩水 业主预期恣虐

福港御景曾凭借“十中+青云里小学”双优学区看法，一度成为秦皇岛市集的热点楼盘。然则，2025年7月，形势四期288套住宅如期托福后，依然承诺的名校学区却大幅缩水：第十中学学区虽如期实现，但青云里小学却被替换为同属青云里小学教训集团的耀华小学。

业方针明明告诉记者，当初购房的中枢初志即是为了孩子求知，如今学区承诺恣虐，“屋子交了，孩子上学却成了最大的难题”。

贵寓自大，青云里小学始建于1928年，是一所领有近百年历史的老牌要点校，2017年获评天下好意思丽校园；而耀华小学前身为厂办小学，2008年时外来务工东谈主员子弟占比曾赞助73%，连年来转型为足球特点学校。2017年底，两校组建教训集团，选择“名校+平凡校”的帮扶时势。但在业主看来，大约的集团化挂牌并未确凿弥合两校在师资力量、教化教研水平上的践诺差距，且两校施教区于今相互寥寂，并未实现实质性交融。

记者查阅两校2025年招生简章发现，青云里小学的招生规模并未包含福港御景，而耀华小学则明确将该形势纳入招生规模。业主据此质疑开拓商存在乖谬宣传活动，经安地产随后向秦皇岛市海港区教训和体育局（以下简称“海港区教体局”）核实，得到的理论酬金为：形势对口小学确为耀华小学。

针对业主的质疑，海港区教体局有关负责东谈主向记者作出四点讲授：一是按照学区画片原则，福港御景所在区域底本就对应耀华小学学区；二是青云里小学在校生已超4000东谈主，校容量趋于豪阔，无法再新增生源；三是若单独为该形势退换学区，极易激发临近小区的连锁诉求，影响区域教训递次；四是有关会议纪要中说起的“青云里小学”，应意会为青云里小学教训集团，耀华小学算作集团成员校，在办学性质上与青云里小学并无内容区别。

然则，这一讲授并未获取业主认同。2026年3月5日，秦皇岛市政府召开专题会议，明确指出有关纪要已明确形势对口青云里小学，海港区应设法落实纪要要求。会上建议的“分校区就读决策”（如低年事在青云里校区、高年事在耀华校区），被海港区教体局否决。多位业主明确示意，无法领受孩子入读耀华小学，坚握要求实现起始的学区承诺。

海港区教体局有关负责东谈主坦言，当今两校教训交流调剂处事已驱动，但要确凿弥合两校差距、实现实质性覆没，展望仍需1至2年时候。这意味着，福港御景业主期待的学区利好短期内无法实现。受此影响，该形势开盘于今去化率不及10%，近2000套房源积压在开拓商手中，资金与运营困局进一步加重。

市长办公会议纪要明确福港御景对口小学为青云里小学（图片着手：受访者提供）

9.1亿元竞得“毛地” 地皮出让合规性存疑

福港御景的开拓困局，根源可精采至2010年的地皮出让才略。

2010年10月22日，秦皇岛市地皮收购储备往来中心挂牌出让海港区三宗地块，总面积达184.47亩。经过37轮热烈竞价，经安地产以8.76亿元成效竞得，加上种种税费，总支拨高达9.1亿元。同庚11月，经安地产与原市国土局订立地皮出让合同，商定交地时候为2011年4月30日前，且明确商定为“净地”托福。

然则，商定交地日历到期时，地皮并未如期叮属。经安地产进场核查后发现，三宗地块的铲除、计帐处事远未完成——践诺出让的竟是“毛地”。值得戒备的是，就在地块拍卖前一个月，即2010年9月21日，原国土资源部与住房和城乡建设部已连合下发文告，明令淆乱“毛地”出让及多宗地块系结出让。

经安地产示意，在订立地皮出让合同的前一日，有关部门涉嫌违章将商定的“净地”改为“毛地”，并实施系结出让。知情东谈主士显露，腹地某企业曾对该地块志在必得，经安地产最终竞得的成果，或受到多重外部成分的复杂影响。

尔后，经安地产开启了漫长的催告之路。2011年至2012年间，公司先后五次发函，催告原市国土局履行交地义务。令东谈主未必的是，2012年3月28日，原市国土局反而发函指责经安地产，为何未按合同商定如期开工。经安地产立时回函，明确奉告：“地块内变电站及电缆未铲除，无法进场施工。”同庚9月13日，原市国土局复函，初次以书面体式承认问题：“地块一电力开闭所未铲除，地皮未托福。”

2013年1月，经安地产、原市国土局及有关单元签署变更公约，将交地时候退换至2013年6月30日，形势开工与齐全时候相应顺延。这一公约的签署，实质上等同于官方承认了此前未能按时交地的负约事实。

即便如斯，地皮托福仍无实质性推崇。2013年12月、2014年1月，经安地产再次发函，催促交地并苦求工期顺延。而时于当天，过去拒绝施工的变电站依然赠给在形势现场，紧邻五期西门，握续为临近小区供电，成为形势鼓励的“拦路虎”。

2026年4月10日，记者就上述地皮出让合规性问题相干秦皇岛市当然资源和权略局（以下简称“秦皇岛市自规局”），pg电子该局以“摊派换取出门”为由婉拒采访后，记者又向主要负责东谈主发送短信尝试预约采访，但收场发稿时相通未获酬金。

三方变更公约载明地皮缓期托福原因（图片着手：受访者提供）

“毛净地”之争 官方与企业各执一词

值得存眷的是，针对经安地产的有关质疑，秦皇岛市自规局曾于2025年6月25日作出版面讲明，否定存在“毛地”出让及系结出让问题，称该地块出让法度合规，并给出三点意义：一是出让地块权属明晰、补偿安置到位，相宜出让条目；二是三宗地块按权略谈路当然分辨，并非东谈主为系结出让；三是国度明令淆乱“毛地出让”的政策文献，河北省于2010年12月2日才转发实行，晚于该地块的践诺出让时候（2010年10月22日）。

然则，记者核查有关贵寓后发现，上叙述法与事实存在彰着矛盾。

起始，国度政策出台时候早于地皮出让。原国土资源部、住房和城乡建设部连合下发的国土资发〔2010〕151号文告，发布日历为2010年9月21日，而经安地产竞得地块的时候为同庚10月22日，政策出台早于地块出让一个月。场所政府转发政策滞后，不可成为藏匿国度部委强制性礼貌轨制的正直意义。

其次，官方本身文献已承认地皮并非“净地”。记者调阅2012年至2014年间的有关贵寓发现，原市国土局的多份函件及变更公约，均明确记载了地皮未按商定净地托福的事实：2012年9月，原市国土局复函明确承认“电力开闭所未铲除，地皮未托福”；2013年1月签署的变更公约，因地上附着物未完成铲除而退换交地时候；2014年1月，原市国土局再次因地皮未实足托福，欢喜经安地产的工期顺延苦求。这些书面材料，组成了对“净地出让”说法的奏凯反证。

对于这场握续十六年的拉锯战，经安地产总司理潘丽莉向记者示意，公司累计进入已赞助20亿元。因场所政府未能按商定托福净地，近似权略时常变更，形势错失了多个房地产销售的黄金窗口期。当今形势举座去化率不及10%，尽管银行贷款获取延期，但资金盘活困局依然难以破解。

上海玺浩（北京）讼师事务所主任杨静讼师分析指出，国有地皮出让合同在性质上属于行政公约，托福净地是出让方（政府部门）的中枢法界说务。本案中的地皮出让活动，实质上违反了国度对于“淆乱毛地出让”的强制性章程，原市国土局已组成根人性负约。

杨静进一步指出，经安地产照章可选择多种维权旅途：一是要求出让方不息履行合同，限期托福相宜商定的净地；二是向出让方方针抵偿因负约形成的全部践诺亏蚀；三是若合同方向已无法实现，可照章请求解除地皮出让合同，并要求返还已支付的地皮价款及有关用度。她强调，净地出让是法定底线，谢却任何冲破，场所政府应主动担当，加速贬责历史留传问题，切实筑牢法治化营商环境的根基。

秦皇岛市自规局发文酬金称出让的“毛地”相宜其时政策（图片着手：受访者提供）

权略拉锯五年 企业称亏蚀超十亿元

地皮托福难题尚未贬责，权略审批困局又相继而至。

潘丽莉回忆，2013年7月，部分地块终于托福。同庚8月，经安地产速即将形势权略决策报送原市权略局，却未必被以“西港东迁”为由叫停。据悉，“西港东迁”是秦皇岛市于2006年建议的远期策略构思，当先锋未形成崇拜批复文献，却实质上成为形势权略审批的“一票否决”意义。

2015年5月，原市权略局复函，崇拜承认因西港片区权略举座退换，该地块已无法按出让时的原条目进行开拓。要害矛盾就此浮出水面：2010年地皮出让时，该地块性质为齐备的居住用地；而到2013年部分地块托福时，地块已被权略谈路和绿化带切割成几许小块，部分用地性质还被退换为生意用地。经安地产据此操办的权略决策，因与现行权略条目相差过大而屡屡被拒，被动反复修改，每一次退换王人意味着时候与资金的双重破钞。

2015年8月，经安地产无奈提交退地苦求。公司在苦求中陈说，自2010年拿地近五年来，形势长久未能崇拜开工，仅银行贷款利息一项亏蚀就达3.1亿元。对此，秦皇岛市自规局酬金称，2015年12月市政府已召开专题会议，欢喜形势按原权略条目不息开拓，并于2016年1月函告经安地产，但企业未实时申诉有关手续。经安地产方面则示意，由于其时权略条目长久不自如，公司对能否确凿按原权略鼓励形势存有疑虑，因此未贸然申诉。

2018年8月，秦皇岛市政府再次召开专题会议并形成纪要，明证实定形势开拓受阻“非企业本身原因”，要求有关部门“保管原权略条目”鼓励形势开拓。这被视为对经安地产合理诉求的进犯酬金。然则，同庚11月，当经安地产再次报送权略决策后，又被要求按照“买通城市中心轴线”的新理念修改决策，需退换形势容积率，并在形势内预留40米宽的开敞空间，此举奏凯导致形势部分楼间距被大幅压缩。

记者现场探望发现，福港御景部分楼宇之间的间距已不及十米。低楼层居民多数反应，采光、透风及居家阴事均受到彰着影响。一位业主指着紧邻的两栋楼牢骚：“当初在沙盘上看，楼间距很庞杂，践诺收房后才发现这样拥堵。”业内东谈主士分析觉得，楼间距缩水严重拖沓了形势标市集竞争力，在刻下改善型需求主导的房地产市集环境下，这一硬伤奏凯影响了购房者的弃取意愿，进一步加重了形势去化艰辛。

从2013年头次报规被叫停，到2019年经安地产最终拿到工程权略许可证和施工许可证，形势权略报批前后耗时长达五年。而这五年，恰正是中国房地产市集的黄金发展窗口期。潘丽莉示意，收场2018年10月28日，因政府有关部门原因导致的负约金及各项亏蚀抵偿共计已达约10.06亿元，这一数字尚不包括尔后数年间新增的资金本钱与市集契机亏蚀。

困局待解 营商环境亟待优化

收场2026年4月，福港御景在地皮托福、权略审批、学区实现、谈路修建等方面积压的历史留传问题，仍未取得实质性推崇。一场握续十六年的漫长纠葛，不仅困住了经安地产这家开拓企业，也困住了数百户翘首以盼的业主，更让场所营商环境的建设水平濒临严峻拷问。

一谈蓝色围挡，离隔的不仅是一条312.88米的权略谈路，更肃清了居民日常的生计便利、孩子就近上学的基本职权，以及企业对契约精神的朴素信仰。当证据着实的地皮出让合同、市长办公会议纪要，屡屡在落地才略遭受约束，暴表露的已不仅是单个形势标实行偏差，更是政策传导、部门协同、政府诚信践约等一系列深层轨制人命题。

围挡未撤，困局未解。对于福港御景而言，十六年的未了局已不可再拖。不管是经安地产累计超20亿元的千里没本钱，照旧业主们对“名校学区、净地托福、通路简单”的基本期待，王人急需一个负职责、可落地、有明确时候表的贬责决策。这不仅是对一个形势、一家企业、一群业主的交代，更是场所政府以践诺活动建设公信力、筑牢法治化营商环境根基的必答题。

（应受访者要求，文中罗冰、张明明均为假名。）

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发布于：北京市乐鱼中国app官网入口

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